Mietrecht

 

Der ganz überwiegende Teil der Bevölkerung wohnt zur Miete. Auch Gewerbetreibende sind auf die mietrechtliche Nutzung von Räumen angewiesen. Die jeweiligen Interessenunterschiede der Vertragsparteien sind in Einklang zu bringen. Auch wenn eine außergerichtliche Konfliktbereinigung unter fachkundiger Beratung erwünscht ist, zeugen die Statistiken der Amtsgerichte davon, wie hoch die Anzahl gerichtlicher Auseinandersetzungen ist.

Wir wollen Ihnen helfen, diese Verfahren erfolgreich zu bestreiten.

Aufgrund der stetigen Veränderungen bedarf es der Spezialisierung auf diese Rechtsmaterie, um aktuellen und fachkundigen Rat gewährleisten zu können. Dies gilt insbesondere für die Beratungsthemen Schönheitsreparatur, Betriebskosten, Wohnungsmängel sowie die Mietkaution.

 

 

1. Schönheitsreparaturen

Die Vielzahl der jüngsten Entscheidungen des BGH zu der Frage der Wirksamkeit von Schönheitsreparaturklauseln in Mietverträgen hat bei vielen Mandanten zu der Annahme geführt, es sei nunmehr gesetzlich geregelt, dass Mieter nicht mehr zu renovieren hätten. Dies ist natürlich unzutreffend. Der BGH hat aber eine Vielzahl früher typischerweise verwandter Klauseln für unwirksam erklärt. Da es eine sogenannte geltungserhaltende Reduktion solcher Schönheitsreparaturklauseln nicht gibt, haben Fehler in der Formulierung zur Folge, dass die Verpflichtung des Mieters zur Durchführung von Schönheitsreparaturen ersatzlos entfällt.

Die Tücken stecken im Detail.

Auch dem Vermieter sei geraten, Formularmietverträge, die über einen langen Zeitraum unverändert eingesetzt werden, kritisch zu prüfen.

Die Rechtsprechungspraxis ändert sich laufend. Jüngstes Beispiel ist die Entscheidung des BGH zu der Frage der formularmäßigen Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter bei einer unrenoviert übergebenen Wohnung. Hier wurde die frühere Rechtsprechung aufgegeben und entschieden, dass eine Formularklausel, die dem Mieter einer unrenoviert übergebenen Wohnung die Schönheitsreparaturen ohne angemessenen Ausgleich auferlegt, unwirksam ist.

Folgende Stichpunkte sollen beispielhaft erwähnt werden:

• Starre Fristenpläne für Schönheitsreparaturklauseln führen zur Unwirksamkeit der Regelung
  – Es handelt sich dabei insbesondere um Fristenpläne, die allein durch die Angabe eines nach Jahren bemessenen Zeitraumes gekennzeichnet sind und keine Ausnahmetatbestände enthalten.

• Fristenpläne müssen die üblichen Renovierungsfristen enthalten.
  – Anfangsrenovierungsklauseln sind in Wohnraummietverträgen unwirksam.
  – Gleiches gilt für Endrenovierungsklauseln, falls zugleich durch einen Fristenplan Schönheits-
  reparaturen auferlegt werden.

• Eine Formularklausel, die den Mieter verpflichtet, einen Fachhandwerker für die Durchführung von Schönheitsreparaturen einzuschalten, hat ebenfalls keinen rechtlichen Bestand.

• Die farbliche Gestaltung des Wohnraums während der Mietzeit obliegt allein der Entscheidung des Mieters.

• Formularklauseln, die dem Mieter auferlegen, zum Zeitpunkt seines Auszuges die Wände mit einem bestimmten Farbton zu versehen, insbesondere weiß zu streichen, sind ebenfalls zum Scheitern verurteilt.

Führt die Prüfung der Formularklausel zu dem Ergebnis, dass die mietvertragliche Übertragung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam ist, verbleibt die Renovierungspflicht beim Vermieter. Daraus ergeben sich weitere Fragestellungen, wenn der Mieter in Unkenntnis der Unwirksamkeit der Klausel renoviert hat und nunmehr seine Aufwendungen erstattet haben will oder aber der Vermieter im Hinblick auf die Unwirksamkeit der Klausel nunmehr eine Mieterhöhung ins Auge fasst, um seine zukünftigen erhöhten Aufwendungen für die Instandhaltung aufzufangen.

 

2. Betriebskosten

Betriebskosten oder Mietnebenkosten nehmen einen immer größeren Anteil der durchgeführten Rechtsberatungen ein, nachdem aufgrund der enorm angestiegenen Kosten hier häufig von der „zweiten Miete“ gesprochen wird. Folgende Rechtsprobleme stellen sich in der Praxis:

• Welche Betriebskosten können nach der vertraglichen Regelung abgerechnet werden?
• Wie wird der zutreffende Verteilermaßstab bestimmt?
• Hält eine Betriebskostenabrechnung die formalen Anforderungen an eine Abrechnung nicht ein, löst sie Zahlungsverpflichtungen aus. Wie verhält es sich mit inhaltlichen Fehlern?
• Der Vermieter muss Abrechnungsfristen einhalten und den Nachweis des rechtzeitigen Zugangs der Berechnung führen.
• Rechnet ein Vermieter nicht ab, besteht im bestehenden Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht und nach Beendigung des Mietverhältnisses ein Anspruch auf Zahlung geleisteter Vorauszahlungen.
• Wie erfolgt die Belegeinsicht und können Fotokopien verlangt werden?
• Wie verhält es sich mit dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit?
• Welche Einwendungsfristen sind durch den Mieter zu beachten?
• Fehlen Erfassungsgeräte für den Heizkostenverbrauch, besteht ein Kürzungsrecht.

 

3. Wohnungsmängel

Ein Schwerpunkt der Beratungen bilden Mietminderungsrechte aufgrund von Feuchtigkeit und Schimmelpilzbildung in der Wohnung. Während der Mieter regelmäßig Baumängel als Ursache anführt, verweisen Vermieter in gleicher Regelmäßigkeit auf ein mangelhaftes Heizungs- und Lüftungsverhalten des Mieters. Nach durchgeführter Beweisaufnahme durch einen Sachverständigen liegt die Wahrheit nicht selten in der Mitte. Mieter sind in entsprechenden Fällen auf ein Kürzungsrecht nicht beschränkt. Sie können sowohl einen Anspruch auf Beseitigung der Mängel als auch einen Kostenvorschuss für eine Ersatzvornahme gerichtlich durchsetzen.

Umgekehrt muss bedacht werden, dass der Einbehalt von der Miete, sollte sich die Mietkürzung als unberechtigt darstellen, durchaus ein Kündigungsrecht des Vermieters auslösen kann. Da ein Rechtsstreit häufig erst nach Auszug entsteht, muss die Frage der Beweissicherung bedacht werden.

 

4. Kaution

• Die Verpflichtung zur Zahlung einer Barkaution besteht nur bei Nachweis eines insolvenzfesten Kontos des Vermieters.
• Zum Zeitpunkt des Auszuges kann ein Mieter mit seinem vermeintlichen Kautionsrückzahlungsanspruch gegen offene Mietforderungen des Vermieters nicht aufrechnen. Der Kautionsrückzahlungsanspruch ist nämlich noch nicht fällig.
• Schadenersatzansprüche des Vermieters verjähren 6 Monate nach Rückerhalt der Schlüssel. Gegenüber dem Kautionsrückzahlungsanspruch kann indes auch zu einem späteren Zeitpunkt durch den Vermieter aufgerechnet werden.

Über die angeschnittenen Themenbereiche hinaus helfen wir Ihnen gerne bei der Gestaltung von Wohnraummietverträgen sowie gewerblichen Mietverträgen, beraten zu Fragen der Haftung und Gewährleistung, Instandhaltung, Instandsetzung und baulicher Veränderung, zum Mietpreisrecht und zur Beendigung des Mietverhältnisses durch ordentliche und außerordentliche Kündigung.